Een bouwkundige keuring vertelt je wat je écht koopt

Wie een huis koopt, tekent voor de staat waarin het verkeert. Een bouwkundige keuring laat vóór de koop zien hoe die staat werkelijk is, zodat je niet pas na de overdracht ontdekt dat het dak aan vervanging toe is. Voor de meeste kopers is het de enige manier om verder te kijken dan de bezichtiging, want die duurt zelden langer dan een half uur. Bovendien laat een verkopend makelaar vooral de sterke punten zien.

Wat een keurder tijdens de inspectie bekijkt
Een onafhankelijke keurder loopt de hele woning na, van de kruipruimte tot het dak. Hij beoordeelt wat zichtbaar en bereikbaar is: denk aan de staat van de kozijnen of de conditie van de dakbedekking. Wie zekerheid zoekt, kan daarvoor een Bouwkundige keuring laten uitvoeren door een gespecialiseerd bureau.

De keuring is een niet-destructief onderzoek: de keurder maakt geen muren open en breekt geen vloeren uit. Wat achter een afgetimmerde wand zit, kan hij dus niet beoordelen. Ziet hij aanwijzingen dat daar iets speelt, bijvoorbeeld een vochtplek op een verdachte plaats, dan benoemt hij dat in het rapport als punt voor nader onderzoek. Zo weet je waar je vóór de koop nog een specialist naar wilt laten kijken.

Waarom het rapport ook juridisch gewicht heeft
Als koper heb je een onderzoeksplicht. De verkoper moet bekende gebreken melden, maar van jou wordt verwacht dat je zelf onderzoek doet naar de staat van de woning. Ontdek je na de overdracht een gebrek dat je bij normaal onderzoek had kunnen zien, dan sta je in een eventuele discussie met de verkoper zwakker.

Een bouwkundig rapport laat zien dat je die onderzoeksplicht serieus hebt genomen. Het legt bovendien vast wat er op het moment van de keuring wél en níet zichtbaar was. Komt er later toch een verborgen gebrek aan het licht, dan helpt die vastlegging om te onderbouwen dat je het niet had kunnen weten.

De ontbindende voorwaarde in het koopcontract
Je kunt in de koopovereenkomst een ontbindende voorwaarde voor de bouwkundige keuring laten opnemen. Dat betekent dat je van de koop af kunt zien als uit de keuring blijkt dat de herstelkosten boven een vooraf afgesproken grens uitkomen. Zonder die voorwaarde zit je na de wettelijke bedenktijd aan de koop vast, ook als het rapport tegenvalt.

Spreek met de verkoper een reële termijn af waarbinnen de keuring moet plaatsvinden. Zo heb je de tijd om een afspraak in te plannen en het rapport rustig door te nemen voordat de voorwaarde verloopt. Je hypotheekadviseur of aankoopmakelaar kan je helpen bij de formulering, want de precieze afspraken verschillen per koopovereenkomst.

De keuring plannen en het rapport gebruiken
Plan de keuring zo vroeg mogelijk in het aankoopproces. Hoe eerder het rapport er ligt, hoe meer ruimte je hebt om de uitkomsten mee te nemen in de onderhandeling over de prijs. Online een Bouwtechnische keuring aanvragen kan bij bureaus zoals Keuringsdienst voor Wonen, een onafhankelijk bouwkundig adviesbureau dat werkt in de regio Amsterdam. Elders in het land zijn vergelijkbare onafhankelijke keurders actief.

Na de keuring ontvang je een rapport met de geconstateerde punten en een indicatie van de kosten voor herstel op korte en langere termijn. Daarmee kun je drie kanten op:

• je gebruikt de cijfers in de onderhandeling over de prijs;

• je neemt de herstelkosten op in je verbouwings- of onderhoudsbudget;

• je besluit op basis van de ontbindende voorwaarde van de koop af te zien.

In alle drie de gevallen beslis je op basis van feiten in plaats van een onderbuikgevoel. Juist bij een aankoop van deze omvang wil je die feiten op papier hebben.