Column Johan van der Worp: Voor eigen rechter spelen

In huurgeschillen waarbij sprake is van een huurachterstand, zegt een verhuurder vaak tegen mij: “Johan, als die wanbetaler niet snel betaalt dan vervang ik alle sloten!”

Vaak is dit puur frustratie, maar ik moet daar natuurlijk wel op reageren. Is het juridisch gezien toegestaan om alle sloten te vervangen wanneer de huurder de huur niet meer betaalt?

Er zijn veel uitspraken van kantonrechters en gerechtshoven waaruit blijkt dat de rechter het absoluut niet op prijsstelt als je voor eigen rechter gaat spelen. Mijn eerste advies is dan ook altijd om niet direct alle sloten te vervangen als er een huurachterstand is. Toch is het soms het enige drukmiddel om de huurder te laten voelen dat de situatie onhoudbaar is. Helaas blijft het dan vaak onzeker of dit juridisch de juiste actie is geweest. Als het onterecht is, loop je een groot risico dat je de schade van de huurder moet vergoeden. De omgekeerde wereld dus.

Gelukkig heeft de Hoge Raad wat meer duidelijkheid gegeven. Het vervangen van de sloten wordt juridisch gezien als de opschorting van de verplichting om het pand in gebruik te geven aan de huurder. Duidelijk ziet de Hoge Raad het – gelukkig – niet als algemene regel dat de verhuurder niet mag opschorten. Dat kan dus in principe gewoon.

Wel kan dit slechts in bepaalde omstandigheden. Er moet sprake zijn van een forse huurachterstand, er moet geen uitzicht (meer) zijn op betaling van de huurachterstand en de huurder moet het pand niet meer gebruiken. Dat zijn nogal stevige beperkingen, vooral laatstgenoemde. Het is dus eigenlijk bedoeld om te voorkomen dat een verhuurder lijdzaam zou moeten toezien dat zijn pand leeg staat, maar verhuurd, en er niet voor betaald krijgt.

Maakt de huurder wel nog gebruik van het pand, dan is het vervangen van de sloten nog steeds een risicovolle actie. Overigens is er dan vaak ook een andere - meer overtuigende - reden om niet tot opschorting over te gaan. Vooral bij de verhuur van bedrijfsruimte. Immers, kan dan de huurder zijn bedrijf niet meer exploiteren en geen inkomsten meer generen om de huurachterstand in te halen. Een faillissement dreigt dan al snel. Voor eigen rechter spelen is dus vaak de oplossing niet.

Johan van de Worp uit Wezep is advocaat voor ondernemers