Hittekaart Woningmarkt 2026: Aanhoudende woningdruk, recordprijzen en inhaalslag buiten de Randstad

Na een periode van stabilisatie op de Nederlandse woningmarkt zet de stijgende lijn in prijzen en transacties verder door. Dat staat in de Hittekaart Woningmarkt 2026. In dit artikel ook aandacht voor de gegevens van de gemeenten Nunspeet, Elburg en Oldebroek. 

Waar in 2024 de gemiddelde huizenprijs op 451.000 euro lag, steeg deze in 2025 met 6,3% naar 480.000 euro. Tegelijkertijd steeg het aantal woningtransacties met maar liefst 15,6%: van bijna 206.500 woningen in 2024 naar 238.695 woningen in 2025. Dit is het op één na hoogste aantal ooit; alleen in 2017 werden er meer woningen verkocht. 

De prijsstijgingen, in combinatie met een aanhoudend woningtekort, zorgen ervoor dat de ‘hitte’ vooral buiten de Randstad toenam. De hoogste prijzen worden gevonden in het gebied tussen Amsterdam en Utrecht, terwijl de sterkste prijsstijgingen juist plaatsvinden in de noordelijke provincies, met name Groningen (+9,2%) en Drenthe (+8,1%). De laagste prijstoename was in Noord-Holland (+4,7%). In de provincie Utrecht nam het aantal transacties het meest toe (+19,2%). Dit staat in contrast met voorgaande jaren, toen de groei in transacties in deze regio juist achterbleef. De provincie Flevoland zag de kleinste transactietoename (+11,8%). Landelijk droeg het uitponden van huurwoningen bij aan de toename van het aantal transacties in 2025. 

Nunspeet, Elburg en Oldebroek

In Nunspeet zijn er in 2025 307 woningen verkocht voor een gemiddelde prijs van 571.300 euro. In Elburg zijn er in datzelfde jaar 267 woningen verkocht met een gemiddelde prijs van 472.500 euro en in Oldebroek 238 woningen met een gemiddelde prijs van 478.500 euro. Het aantal huishoudens zal naar verwachting tot 2034 in Nunspeet, Elburg en Oldebroek toenemen met respectievelijk 540, 380 en 270.

Helma Born, algemeen directeur Nederland van BPD: “De cijfers liegen er niet om: 2025 was een recordjaar én een jaar waarin de behoefte aan betaalbare woningen urgenter bleek dan ooit. We zien bovendien dat de druk op de woningmarkt steeds verder opschuift richting het noorden. Deze Hittekaart Woningmarkt laat opnieuw zien hoe belangrijk het is om waar mogelijk op te schalen naar grotere gebiedsontwikkelingen, het liefst in nauwe publiek-private samenwerking. Zeker als we tegemoet willen komen aan het coalitieakkoord waarin ingezet wordt op meer betaalbare woningen in zowel sociale huur, middenhuur als betaalbare koopwoningen.”

De regio Noordoost en Midden kent een aantal regionale topscoorders. De meest verhitte gemeenten zijn: 1. Almere, 2. Amersfoort, 3. Arnhem, 4. Nijmegen, 5. Zwolle, 6. Soest, 7. Lelystad, 8. Veenendaal, 9. Deventer, 10. Apeldoorn. De sterkste regionale stijgers ten opzichte van het jaar ervoor zijn de gemeenten: Staphorst, Beuningen, Overbetuwe, Druten en Westervoort.

Ranking woningdruk

De regio Arnhem/Nijmegen zag dit jaar veel gemeenten stijgen in de ranking dankzij een toename van het aantal transacties. Ook de regio’s Deventer/Zutphen en West-Brabant hebben te maken met een woningdruk die relatief sterk is toegenomen. In de regio Rivierenland stegen de prijzen minder hard dan elders. Hierdoor zijn meerdere gemeenten in dit gebied, gelegen tussen de Lek en de Waal, gedaald in de rangschikking. Ook gemeenten in het grensgebied van Drenthe, Friesland en Overijssel daalden in de ranking. 

 
De Hittekaart Woningmarkt is een rangschikking van alle 342 gemeenten. Amsterdam blijft de ‘heetste’ gemeente van Nederland. De meest opvallende nieuwkomers in de Top 40 zijn Deventer (+54 plaatsen) en Zoetermeer (+50 plaatsen), die voor het eerst de Top 40 betreden. Deze steden stegen vooral door fors naar boven bijgestelde huishoudensprognoses voor de komende tien jaar, waardoor de woningdruk in deze gemeenten naar verwachting toeneemt. Nunspeet staat op plek 156 van 342 gemeenten, Elburg op 223 en Oldebroek op 275.

56% transacties onder NHG-grens 

De landelijke prijsstijgingen zetten de betaalbaarheid verder onder druk. Ondanks de verhoging van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) grens naar 450.000 euro in 2025, viel slechts 56% van alle woningtransacties in de bestaande markt binnen dit bereik (tegenover 59% in 2024 bij een grens van 435.000 euro). De regionale verschillen zijn hierbij groot. In de regio tussen Amsterdam en Utrecht en rondom Eindhoven lag minder dan 40% van de transacties onder de NHG-grens. Het grootste verschil ten opzichte van 2024 zit in de regio Eindhoven, waar de betaalbaarheid verder afnam. De sterke groei van ASML zorgt voor een grote vraag naar woningen in die regio, waardoor er minder woningen onder de NHG-grens beschikbaar zijn. In 25 gemeenten kon men nog voor meer dan 80% van alle transacties een NHG krijgen. Deze gemeenten vind je in Oost-Groningen, Noord-Friesland, Zeeuws-Vlaanderen en Zuid-Limburg.